Články

Často ve své praxi vidíme, že mnoho OSVČ žije v nájmu a o hypotéku se ani nepokouší. Doba ale pokročila a banky již umějí lépe pracovat s OSVČ než tomu bylo před 10 lety. Banky umí započítat o více než 50% vyšší příjem než by hovořila pouhá matematika (roční zisk / 12 měsíci), pokud víte, kde žádat. Co která konkrétní banka umí se dozvíte dále v článku.

Pojďme si to ukázat na příkladech.

OSVČ, obrat 1.000.000 Kč, paušál 60%, zisk 400.000 Kč

Pokud počítáme čistě matematicky, tak pro banku tento živnostník vydělává 400.000/12 = 33.333 Kč. Například Česká Spořitelna Vám ale spočítá příjem ze základu daně až 41.666 Kč. Moneta Vám z takového příjmu spočítá 47.571 Kč*, o více než 40% větší příjem než ten matematický. Raiffeisen stavební spořitelna umí z takového obratu spočítat příjem 54.167 Kč**, nicméně má o něco vyšší úrok než banky, můžete tedy celkově dosáhnout na nižší výši úvěru.

*za předpokladu, že takto vypadají poslední 2 daňová přiznání a OSVČ nemá žádné slevy na dani, tedy banka ještě odečte zaplacenou daň – pokud máte slevy na dani, příjem bude ještě vyšší až do 50.000 Kč při dani 0 Kč.

**za předpokladu, že takto vypadají poslední 3 daňová přiznání a ve všech daníte paušálem.

OSVČ, obrat 1.000.000 Kč, paušál 80%, zisk 200.000 Kč

Zde dojde k zajímavému poklesu, Česká Spořitelna už Vám spočítá z obratu pouze 33.333 Kč (byť je obrat stejný), kdežto Moneta naopak uzná rovných 50.000 Kč čistého (díky vyššímu paušálu dojde ke snížení daňové povinnosti na 0). Raiffeisen stavební spořitelna uzná 54.167 bez ohledu na výši paušálu.

OSVČ, obrat 1.000.000 Kč,  daňová evidence (skutečné výdaje)

Zde Vám většina bank nabídne pouze roční zisk podělený 12 měsíci. Česká Spořitelna i zde umí udělat obratovou variantu, spočítá Vám ale pouze částku max 25.000 Kč a to bez ohledu na zisk – i živnostník, který je v zisku 1.000 Kč a má obrat 1.000.000 Kč, má papírově příjem 25.000 Kč.

Neuvádíme paušál 40%, neboť zde korigování banky příjem nezvýší.

Kolik % z výplaty můžete platit splátku hypotéky (tzv. DSTI)?

Poměrně dlouhou dobu platilo, že jste mohli splácet maximálně 50% výplaty, pokud Vám bylo do 36 let, nebo 45%, pokud jste byli starší. Nyní ČNB tento limit zrušila, od 1.7.2023 je to na bankách, kolik Vám splácet dovolí. Některé banky zůstaly na původních hranicích, z těch zmiňovaných jsou aktuálně všechny na hranici 55% DSTI. Pro malé procento případů lze vyjednat výjimku, tu si banky ale většinou šetří pro velmi bonitní klientelu a vysoké hypotéky. Česká Spořitelna a Moneta umí výjimku na 60%, Hypoteční banka dokonce na 70%.

Naši živnostníci v příkladu tedy mohou standardně splácet u Monety až 27.500 Kč, což aktuálně odpovídá hypotéce cca 4.700.000 Kč (za předpokladu, že nemají další závazky, hypotéka je na 30 let a úrok 5,8%).

Specifické činnosti – IT specialisti, soudci, lékaři, advokáti, …

Tato (a další) povolání mají možnost uznat ještě vyšší částku než bylo uvedeno výše. Tuto metodiku umí vhodně Hypoteční banka (resp. ČSOB), která se podívá na poslední 3 výpisy z účtu a z těch určí příjem, který může být až 80% obratu. Komerční banka umí paušálně uznat 70% obratu pro vybrané činnosti. Z příkladového milionu tedy získáte příjem 58.333 Kč.

Další uznatelné příjmy – nájemné, příjmy z kapitálového majetku

K příjmům výše uvedeným můžete získat ještě další bonus, pokud například máte akcie, které vyplácejí dividendu – z této částky Vám většina banka uzná standardních 85% po zaplacení 15% daně. Co se týče nájemného, většinou můžete počítat s tím, že Vám banka uzná 70% obratu, který máte na daňovém přiznání za minulý rok. Na výjimku získáte stejný příjem i v případě, kdy používáte odpisy pro snížení daní a doložíte odpisové tabulky, pouze nesmíte mít část s nájemným v mínusu.

Máte další tipy, kde mohou živnostníci vhodně žádat? Dejte nám vědět do komentářů nebo na ondrej.podlesak@cefig.cz